Contenu du sommaire : Des grands ensembles à la banlieue

Revue Villes en parallèle Mir@bel
Numéro no 38-39, décembre 2004
Titre du numéro Des grands ensembles à la banlieue
Texte intégral en ligne Accessible sur l'internet
  • Introductions

    • Élu et aménageur en banlieue : une double expérience - Jacques Jullien p. 11 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Jacques Jullien évoque son parcours d'élu local et de directeur d'une Société d'Économie Mixte d'aménagement qui a joué un rôle important dans les mutations urbaines de quatre communes mitoyennes de la banlieue industrielle traditionnelle de l'Ile-de-France. Du début des années soixante-dix aux années quatre-vingt-dix, il a conduit des opérations de rénovation du tissu urbain, de réhabilitation de l'habitat insalubre, de restructuration d'un grand ensemble et de revitalisation du tissu économique touché par la désindustrialisation. Dans le même temps il a contribué aux réflexions sur les modes d'intervention des aménageurs et sur l'évolution économique et sociale de la banlieue au sein de l'agglomération parisienne.
      Jacques Jullien relates his background as local elected representative and director of a mixed capital development company (a French SEM) who played a leading role in the urban mutations of four neighboring communes of the traditional industrial suburbs in the Île-de-France. From the start of the 1970's up to the 1990's, he was responsible for a number of operations including renovation of urban fabric, rehabilitation of unsanitary dwellings, restructuring of a housing estate and revitalization of the economic fabric affected by deindustrialization. At the same time, he participated in debates on how developers should intervene and on the economic and social changes in the suburbs of the Paris agglomeration.
    • Urbanisation et grands ensembles - Jean Auger p. 35 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Les grands ensembles, réalisés en France au cours de la période 1955/1980, ont marqué d'une très forte empreinte l'expansion urbaine de l'après-guerre. Conçus dans l'esprit de la Charte d'Athènes, idéalisés à leurs débuts, leur image s'est rapidement déformée et ils sont vécus depuis maintenant une vingtaine d'années comme un contre-modèle. Mais si la critique, bien qu'exagérée dans son systématisme, se justifie à beaucoup de points de vue, elle se fait trop ignorante de leur apport à la résorption des graves problèmes qui étaient à résoudre dans une France en profondes mutations et placée dans la nécessité d'agir vite face à une très grave crise du logement. Le problème posé aujourd'hui est donc celui d'une reconversion par une réutilisation réfléchie des sites urbains qu'ils constituent.
      The housing estates built in France between 1955 and 1980 left an indelible mark on post-war urban expansion. Designed in the spirit of the Athens Charter, idealized at the beginning, their image soon became deformed and, for the past twenty years, they have been perceived as a counter-model. But although the criticism, while exaggerated in its systematism, is from many points of view justified, it ignores their contribution to the resorption of serious problems which had to be solved in a France experiencing deep mutations and faced with the need to act quickly to cope with a very serious housing crisis. We are therefore faced today with a problem of reconversion by measured reuse of the urban sites they form.
  • L'aménagement foncier dans les grands ensembles

    • La recherche du foncier - Jean Auger p. 51 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      L'urbanisation se nourrit de terrain et se conçoit, dans la grande majorité des projets, à partir d'espaces disponibles. La réalisation des grands ensembles, importants consommateurs de terrains, a généré des transferts fonciers et des modifications d'utilisation des sols sur lesquels se sont confrontées les notions d'utilité publique et d'intérêt particulier, comme ont été soulevées des interrogations sur le contenu et les limites du droit de propriété. La démarche a mis en avant la nécessité de recherche d'un équilibre entre les droits individuels réputés intangibles et les contraintes sociales qui peuvent les amoindrir.
      Urbanization grows on land and is designed, in most projects, around the available spaces. The construction of housing estates, major land consumers, has generated real estate transfers and changes in land use. This resulted in conflicts between the notions of public utility and private interest and issues such as the content and limits of the right of ownership. This approach revealed the need to find a balance between individual rights, deemed intangible, and the social constraints which might reduce them.
    • Le terrain à bâtir, une matière première - Jean Auger p. 67 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Un terrain n'est constructible qu'à la double condition d'être techniquement apte à être construit et de figurer comme tel dans les documents réglementant l'urbanisme. L'opportunité de son utilisation pour la construction doit également être vérifiée sur le plan économique, son prix devant être compatible avec les finalités de l'emploi envisagé. L'urbanisme opérationnel dont sont issus les grands ensembles a mis en évidence ces différents aspects et une réglementation de plus en plus développée est venue encadrer la production de ce terrain, élément fondamental d'une politique d'aménagement du territoire et de la construction de logements.
      For a site to be considered as building land, it must meet two conditions : be technically suitable for building and be registered as such in documents governing urbanism. The advisability of its use for building must also be checked from the economic point view, its price must be compatible with the objectives of the planned use. The operational urbanism which gave rise to the housing estates demonstrated these various aspects and increasingly stringent regulations have been implemented to govern the production of this land, a key factor in a land development and housing construction policy.
    • Produire du terrain constructible et urbanisé - Jean Auger p. 85 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      L'aménagement urbain est la prise en compte dans le projet d'urbanisation de l'ensemble des besoins en équipements nécessaires à la finalisation de l'opération de construction, puis la mise en œuvre de ce projet. Il s'est concrétisé de manière particulièrement efficace à l'occasion de la réalisation des grands ensembles d'habitations, mais également lors de l'aménagement de zones industrielles ou de zones de loisirs. Normalisés et quantifiés, les principes qu'il avait définis ont été de très précieux guides pour la conduite de grandes opérations difficiles à mener tant du fait de leur complexité, de leur importance en coûts, que de la durée de leur réalisation.
      Urban development means taking into account in the urbanization project all the facilities required to finalize the building operation, then the implementation of this project. It proved to be particularly efficient when constructing large building estates, but also during the development of industrial areas or leisure areas. Normalized and quantified, the principles it had defined turned out to be invaluable when conducting large scale operations difficult to implement due to their complexity, their considerable cost and the time required for completion.
    • La charge foncière, entre aménageur et constructeur - Jean Auger p. 99 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Le terrain destiné à être construit a bien évidemment un coût, d'autant plus élevé que les équipements apportés par l'aménagement sont développés. Commercialisé, il a un prix de vente qui ne correspond pas nécessairement au prix de revient (il lui est généralement inférieur, étant atténué par des aides publiques), l'équilibre des dépenses par les ressources de toutes natures étant un impératif. Le prix de vente du terrain représente la charge foncière qui constitue la contrepartie financière d'un droit à construire consenti par l'aménageur au constructeur. Différenciée selon la nature des constructions et assez éloignée de ce que serait une valeur objective du terrain aménagé, la charge foncière -élément important du prix de revient du logement- a été (et demeure) un instrument dans la conduite de la politique de construction.
      Land intended for construction obviously has a cost, which increases with the level of facilities provided in the development. Commercialized, its selling price does not necessarily correspond to the cost price (it is generally less, being reduced by public subsidies), the balance of expenditures by resources of all types being an essential requirement. The selling price of the land represents the land charge which forms the financial compensation of a right to build granted by the developer to the constructor. Varying depending on the type of constructions and relatively remote from what would be an objective value of the developed land, the land charge -an important part in the cost price of the dwelling- has been (and remains) a tool in the implementation of the building policy.
    • Aménageurs et crise des SEM (1977-1983) - Jacques Jullien p. 113 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      À la fin des armées soixante-dix, les Sociétés d'économie mixte locales d'aménagement et de construction ont subi les conséquences des mutations des modes d'urbanisation et des effets de la crise. À partir d'exemples de sociétés du groupe Paribas et d'une SEM interdépartementale de l'Ile-de-France sont exposés le rôle joué par ces organismes, les risques qu'ils ont fait prendre à certaines communes et les moyens mis en œuvre pour leur donner un second souffle.
      At the end of the 70's, the local mixed capital development and construction companies suffered the consequences of mutations in urbanization modes and the effects of the crisis. The role played by these organizations, the risks they imposed on some communes and the means implemented to give them a new lease of life are described using examples of companies in the Paribas group and an Île-de-France interdepartmental SEM.
    • Finir les grands ensembles - Jacques Jullien p. 123 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Les grands ensembles construits pendant les trente glorieuses ont joué un rôle important dans la résolution des problèmes du logement et de l'équipement des villes de banlieue. À partir de deux exemples, la ZUP du Val d'Argent à Argenteuil et la ZAC du Plateau à Sartrouville, l'auteur rappelle les conditions de la création et de la réalisation de ces grands ensembles, les contraintes administratives techniques et sociales de leur réalisation et les premiers moyens mis en œuvre pour tenter de résoudre, par leur réhabilitation, les questions sociales et urbaines qu'ils révèlent.
      The housing estates built during the Thirty Glorious Years (Trente Glorieuses) played a significant role in solving the housing and equipment shortages in the suburbs. Using two examples, the Val d'Argent ZUP (priority development zone) at Argenteuil and the Plateau ZAC (mixed development zone) at Sartrouville, the author describes how these housing estates were created and built, the administrative, technical and social constraints inherent to their construction and the first means implemented to attempt to solve, through their rehabilitation, the social and urban issues which they raise.
  • Grands ensembles au quotidien : des situations d'exception

    • Quand la fonction altère le droit - Jean Auger p. 155 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Par leurs particularités dues en grande partie à leur mode de réalisation, les grands ensembles n'ont accédé qu'assez tardivement à l'administration urbaine de droit commun. Des régimes juridiques spécifiques, qui peuvent être qualifiés d'exception, ont dû être institués afin de permettre le fonctionnement et la gestion du contenu foncier. D'importantes incertitudes pèsent sur la condition statutaire de ce domaine foncier, pouvant éventuellement grever la réorganisation et la transformation de ces sites urbains.
      In view of their characteristics, largely due to their construction mode, housing estates have only recently been able to access common law urban administration. Special legal schemes, which may be qualified as exceptions, had to be set up in order to operate and manage the real estate content. Major uncertainties weigh on the statutory condition of this land estate, which may jeopardize the reorganization and transformation of these urban sites.
    • La gestion administrée - Jean Auger p. 171 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Un nouvel aspect du particularisme des grands ensembles : une gestion économique hors du droit commun dans la mesure où, d'une part, ils offrent des services qui n'existent pas toujours dans d'autres quartiers de la ville et, d'autre part, parce qu'une partie du coût de la gestion des équipements est supportée dans leurs charges liées au logement par les habitants. La situation est désormais en nette évolution dans le sens de la normalisation. C'est une nécessité, car ces équipements subissent une usure qui s'aggrave et nombre d'entre eux demandent à être remplacés, ce qui impose une clarification dans l'attribution des responsabilités.
      A new aspect of particularism of housing estates : economic management outside common law insofar as, firstly, they provide services which do not always exist in other districts of the town and, secondly, because some of the facilities management cost is borne by the inhabitants who pay housing charges. The situation is now clearly moving towards normalization. This is essential, since these facilities are becoming worn out and many of them will have to be replaced, which means that the distribution of responsibilities will have to be clarified.
    • Site et vie sociale - Jean Auger p. 187 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Les grands ensembles ont été (et demeurent parfois encore) le domaine d'un habitat conçu sur des principes de partage d'éléments du cadre de vie à caractères communautaires. Un certain nombre de pratiques spécifiques en résultent. Leur fonctionnement a été variable selon les lieux et les époques, les procédures ayant évolué. Voulus des modèles dans lesquels s'épanouirait la convivialité, ces nouveaux quartiers sont fréquemment le lieu de turbulences sociales, exploitées médiatiquement lorsqu'elles deviennent graves. Il est devenu d'usage courant de parler de «zones de non-droit», de délinquance comme d'incivilité. Les structures foncières, dans la mesure où elles laissent planer l'imprécision sur les situations statutaires, peuvent être partiellement considérées comme en étant l'une des causes. Cette imprécision pèse également sur la gestion des pouvoirs, dans des entités urbaines de plusieurs milliers de personnes, avec un partage plus ou moins net des responsabilités entre le légal et le technocratique.
      Housing estates have been (and sometimes still remain) the domain of a habitat designed on the principles of shared community areas. This has led to a number of specific practices. Their operation varies depending on locations and times, since the procedures have changed. Claiming to be based on models promoting social contacts, these new districts are frequently the theater of social upheavals, which receive extensive media coverage when they become serious. It has become common practice to speak of «lawless zones», délinquance and incivility. The real estate structures, which remain vague on the statutory situations, can be partially considered as being one of the causes responsible for this situation. This lack of clarity also has an impact on the management of authority : in urban entities consisting of several thousand people with a more or less clear distribution of responsibilities between legal and technocractic.
  • Banlieue et crise urbaine

    • L'urbanisme opérationnel en banlieue des années 1970 à 1980 - Jacques Jullien p. 213 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Du début des années soixante-dix à la fin des années quatre-vingt, c'est dans le contexte de la «crise» économique et sociale, particulièrement sensible dans les banlieues industrielles traditionnelles, que les élus et les aménageurs ont tenté de conduire des politiques urbaines capables de répondre aux défis d'une société en mutation. Si les grands ensembles restent les témoins d'une époque, ils ne sont pas les seuls. De la rénovation à la résorption de l'habitat insalubre, des centres-villes et des quartiers ont connu des transformations importantes, dans un contexte d'évolution des politiques de l'État au moment de la décentralisation.
      From the start of the 70's to the end of the 80's, in a context of economic and social «crisis» particularly acute in traditional industrial suburbs, the elected representatives and developers strived to apply urban policies capable of taking up the challenges of a society in mutation. Although the housing estates remain the symbol of an era, they are not the only ones. From renovation to resorption of unsanitary dwellings, town centers and districts have witnessed major transformations, in a context where State policies were changing, at a time of decentralization.
    • De l'échec des grands ensembles à la restructuration du foncier - Jean Auger p. 245 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Les dysfonctionnements des grands ensembles, de plus en plus fréquents, ont gravement altéré leur image. L'échec du modèle dénoncé presque unanimement entraîne la tentation de tout effacer pour parvenir à la «table rase» ; hypothèse assez irréaliste compte tenu des problèmes qui en résulteraient. Un objectif plus raisonnable consisterait à viser une requalification de cette image par une transformation des structures visibles, notamment en assurant une meilleure lisibilité des sites et la reconstitution d'un parcellaire brisant l'homogénéité foncière existante.
      The increasingly frequent problems encountered in housing estates have had a serious impact on their image. The failure of the almost universally-criticized model leads to a temptation to erase everything and «start again from scratch» ; an assumption which is quite unrealistic in view of the problems it would generate. A more reasonable objective would consist in trying to requalify this image by transforming the visible structures, in particular by improving the appearance of the sites and by recreating a more individual structure breaking the existing real estate homogeneity.
    • Les voies de la transformation : entre théories et réalités - Jean Auger p. 267 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      La requalification des grands ensembles (souhaitable, nécessaire. . .) ne peut s'effectuer sans qu'ait été faite, au préalable, une analyse approfondie des sites sur lesquels elle portera afin de recenser les différents facteurs (souvent encore insuffisamment connus) qui auront à se conjuguer avec la théorie. La démarche aura ensuite à être imprégnée de pragmatisme et ne devra jamais ignorer des paramètres essentiels tels que coût et durée des interventions, dont le contenu aura été établi à partir d'une appréciation réaliste des attentes (parfois discordantes) et des moyens permettant de les satisfaire.
      Requalification of housing estates (desirable, necessary, etc.) cannot be carried out without first carrying out an in-depth analysis of the sites it will concern, in order to list the various factors (often still insufficiently known) which will have to be combined with the theory. The procedure will then have to be impregnated with pragmatism and must never ignore essential parameters such as cost and duration of the interventions, whose content will have been determined from a realistic evaluation of expectations (sometimes conflicting) and the means required to achieve them.
    • Un dispositif réglementaire adapté aux projets : la ZAC - Jean Auger p. 281 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Les grands ensembles ont été lancés, il y a une cinquantaine d'années, dans une relative vacuité réglementaire. Peut-être se trouve-t-on aujourd'hui dans une situation de trop plein, aux conséquences parfois stérilisantes ? De ce fait, face à la crise urbaine qui affecte les grands ensembles, la mise en place de nouveaux dispositifs ne s'impose pas, la réglementation offrant toutes possibilités pour traiter le problème. La formule de la ZAC, par sa flexibilité qui permet une adaptation à chaque cas et notamment un fractionnement des interventions dans un partage des responsabilités, est l'une d'entre-elles.
      The housing estates were initiated, 50 years ago, in a relative statutory vacuity. Are we perhaps currently facing an situation of overflow, with sometimes sterilizing consequences ? As a result, faced with the urban crisis affecting the housing estates, there is no need to create new mechanisms, since the laws already provides sufficient means to deal with the problem. The ZAC formula, through its flexibility which allows each particular case to be treated individually and especially the interventions to be split and responsibilities shared, is one of these.
  • Conclusions

    • Grand ensemble et ville - Jean Auger p. 297 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Dans la mesure où la politique de la ville semble consacrer une part importante de ses moyens à la résorption des dysfonctionnements des grands ensembles, le rapprochement a un effet réducteur sur ses dimensions et contenu. La politique de la ville ne serait-elle donc qu'un volet d'une action économique et sociale dirigée vers des populations localisées dans des quartiers réputés difficiles ? Pourtant l'urbanisme doit trouver sa place dans cette politique (principalement d'essence municipale) qui aura alors à s'exprimer sur l'un des aspects essentiels de l'amélioration des conditions de vie de ces populations, l'habitat et son environnement.
      Insofar as the city's policy seems to dedicate a large share of its resources to resorbing the malfunctions of housing estates, the combination of the city's policy and resorption has a reducing effect on its dimensions and content. Is the city's policy merely one phase of an economic and social action directed towards the populations located in the «difficult» districts ? Urbanism must nevertheless find its place in this (mainly municipal) policy which will then have to take up a position regarding one of the major aspects in improving the living conditions of these populations, the habitat and its environment.
    • Critique et autocritique : être aménageur aujourd'hui - Jacques Jullien p. 305 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Confrontés aux fermetures des industries traditionnelles qui structuraient l'environnement économique et social de nombre de communes de banlieue, des élus ont cherché à réagir. Contraintes politiques et administratives ne manquèrent pas dans les années soixante-dix et quatre-vingt, pour tous ceux qui voulaient maintenir, ou permettre l'arrivée sur leur territoire, des activités économiques porteuses d'emplois. À partir d'une critique et autocritique d'une pratique d'aménageur et d'élu, mises en parallèle avec la paupérisation et l'exclusion vécues par une partie de la population, notamment les jeunes issus de l'émigration, on s'efforce de définir ce que «devrait être» l'aménageur d'aujourd'hui confronté au nécessaire «renouvellement urbain».
      Faces with the closures of the traditional industries which structured the economic and social environments of numerous suburban communes, elected representatives endeavored to react. In the 70's and 80's, those who wanted to maintain the economic activities which create employment, or encourage their development on the territory, had to overcome numerous political and administrative constraints. Starting from a criticism and self-criticism of work carried out by developers and elected representatives, compared with the pauperization and the exclusion experienced by some of the population, in particular the second generation immigrant youths, the objective is to define what today's developer «should be», faced with the need for «urban renewal».
    • Une histoire dans l'Histoire - Guy Burgel p. 339 accès libre avec résumé avec résumé en anglais
      Les deux témoignages croisés de Jean Auger et Jacques Jullien reflètent des engagements professionnels dans la cité. Mais ils dépassent le genre convenu de l'apologie et des mémoires pour ouvrir sur une page d'histoire capitale pour les villes françaises : les trente glorieuses. Elles ne furent pas seulement l'illustration d'erreurs urbanistiques, mais donnent lieu à une réflexion actuelle sur les rapports de l'espace et de la société, sur la formation des aménageurs, ou le retour de la politique dans la ville.
      The two compared testimonials of Jean Auger and Jacques Jullien reflect professional commitments in the city. However, they go beyond the traditional genre of eulogy and memoirs and open a page of history essential for the French cities : the «thirty glorious years ». They were not only the illustration of urbanistic errors. They also sparked off a current debate on the relations between space and society, the training of developers or the return of politics in the city.
  • Lexique des principaux sigles utilisés - p. 349