Contenu du sommaire : Ville et logement

À son plus haut niveau au début des années 1970, le logement social concernait presque un tiers des ménages britanniques. En 2011, cette part n'était plus que de 18 %. Cet article décrit tout d'abord comment ce secteur a évolué : initialement financé par des fonds publics et propriété des collectivités locales, le logement social appartient désormais majoritairement aux bailleurs sociaux indépendants et la principale source de financement est dorénavant le secteur privé. Cette étude s'intéresse ensuite à la politique du logement de l'actuel gouvernement, ses implications pour les publics bénéficiaires, son impact sur les niveaux de loyers et dans quelle mesure les subventions sont concentrées sur la demande plutôt que l'offre. Finalement, l'article s'interroge sur l'avenir du logement social au sein du secteur plus large de la location et sur l'évolution de l'aide publique à ce secteur.

Aux Pays-Bas, où le logement social est représenté comme nulle part ailleurs en Europe, celui-ci est passé d'une conception « universaliste » à une conception « généraliste ». En effet, début 2011, un plafond de ressources de 33 000 euros par ménage et par an a été introduit à la suite de plaintes déposées auprès de la Commission européenne par la Fédération européenne de la propriété immobilière. Le public éligible au logement social représente désormais 41 % de l'ensemble de la population.Cet article vise d'une part, à présenter le système du logement social aux Pays-Bas et à l'inscrire dans le contexte néerlandais ; d'autre part, à analyser les règles d'attribution des logements sociaux ; enfin, à mettre en perspective l'impact des décisions de la Commission européenne sur le sens du logement social retenu aux Pays-Bas. Cette question présente un intérêt particulier dans la mesure où ce contentieux en a généré d'autres en Europe, notamment en France où l'Union nationale de la propriété immobilière, inspirée par l'affaire néerlandaise, a déposé en mai 2012 une plainte auprès de la Commission européenne au nom des distorsions de concurrence induites par les organismes HLM sur le marché du logement.

Face à une crise durable du logement, les objectifs de la France en matière de logement sont à la fois légitimes et ambitieux. Notamment, dans un contexte de crise des finances publiques, la production de 150 000 logements sociaux par an pendant 5 ans constitue un défi. Cet article vise à présenter le modèle économique du logement social en France, modèle qui repose sur un système à la fois classique (utilisation de l'effet de levier de la dette, mobilisation de subventions) et spécifique (utilisation d'un circuit d'épargne quasiment dédié, coordination d'aides à la pierre et d'aides à la personne). Plus précisément, pour parvenir à fournir et gérer des logements de qualité à loyers modérés, le montage financier des opérations repose sur trois éléments. Le premier, qui couvre environ 75 % de chaque opération, est un emprunt assis sur la transformation par la Caisse des dépôts et consignations d'une épargne placée sur des livrets à vue en prêts à très long terme et à taux d'intérêt modéré. Ce sont les loyers (16 milliards d'euros) qui pourvoient au remboursement de cette dette qui atteint aujourd'hui environ 100 milliards d'euros. Le second est constitué d'aides (fiscales et en subventions) apportées par l'État, les collectivités et d'autres partenaires comme les entreprises. Enfin, le bouclage financier est assuré par les fonds propres des organismes HLM.Ce modèle repose aussi sur trois principes que sont la non-lucrativité des organismes de logement social, la pérennité du patrimoine et la maîtrise des risques, assurant ainsi une sécurité maximale aux locataires et aux épargnants.L'article discute les marges de manœuvre dont dispose ce modèle économique du logement social dans un contexte de fortes tensions alors même que ce modèle apparaît « à suivre » à bien des égards.

Les flambées immobilières se nourrissent généralement de comportements spéculatifs. Mais la France n'est pas les États-Unis ou l'Espagne. La situation actuelle ne doit pas masquer une crise structurelle du logement qui est bien réelle. Cette crise est celle d'une offre insuffisante pour les ménages modestes, les familles et les actifs qui travaillent ou cherchent un emploi dans les principaux pôles urbains. Certes, les conditions financières favorables à l'endettement ont permis à de nombreux ménages d'accéder à la propriété de leur logement, mais au prix d'une forte inflation des prix immobiliers. Si le retournement de conjoncture en 2008 a provoqué une diminution de la construction neuve, les baisses de prix dans l'ancien sont restées limitées. La pression qui s'exerce sur les marchés de l'accession est d'autant plus forte que la demande globale de logements est portée par des évolutions socio-démographiques de fond alors que l'offre reste insuffisante, particulièrement dans les zones les plus tendues. Une politique du logement plus efficace, menée à la fois à l'échelle nationale et au niveau local, est nécessaire pour répondre aux besoins des ménages et pour fluidifier les marchés de l'accession, comme ceux du locatif social et privé. La prise en compte du caractère territorialisé et du profil socio-économique de cette demande s'avère indispensable. Et ceci d'autant plus qu'à travers la question du logement se jouent les équilibres sociaux, économiques et urbains de la ville de demain.

Durant la décennie passée, la France a connu une hausse des prix immobiliers parmi les plus fortes et les plus prolongées des pays de la zone euro. Cet article vise à analyser les facteurs sous-tendant ces évolutions. En particulier, nous tenterons de déterminer si la dynamique des prix observée peut être attribuée aux évolutions démographiques et financières qui ont façonné l'économie française entre 1992 et 2012. Cette analyse est entreprise dans le cadre d'un modèle à correction d'erreur permettant de différencier la dynamique de court et de long terme des prix immobiliers. En tenant compte d'un ensemble de variables macroéconomiques standard, nos estimations impliquent que les prix immobiliers auraient dû baisser de 28 % en 2008 pour rejoindre leur niveau d'équilibre. Au 3e trimestre 2012, malgré un ajustement du marché immobilier pendant la crise, les prix immobiliers se situent encore 21 % au-dessus de ce même niveau d'équilibre. Cependant, l'allongement de la durée des prêts immobiliers octroyés aux ménages, en augmentant la capacité d'achat de ces derniers, permet d'expliquer la hausse des prix pendant les années 2000. Aujourd'hui, cette durée semble s'être stabilisée et les déterminants standards des prix d'équilibre sont de nouveau orientés à la baisse. L'ajustement en cours des prix est néanmoins lent, leur dynamique étant inerte à court terme.

L'objectif de notre contribution est d'analyser empiriquement les mécanismes de transmission de la politique monétaire vers les prix immobiliers dans les principales économies de la zone euro. Nous tenons compte explicitement du rôle des banques, via le canal du taux d'intérêt. Notre approche est en deux étapes : la première permet d'illustrer la répercussion des taux contrôlés par la BCE sur les taux pratiqués par les banques pour les crédits immobiliers, tandis que la deuxième fait le lien entre les taux bancaires et les prix immobiliers. Cette analyse permet de comprendre les différentes sources de l'hétérogénéité de la transmission de la politique monétaire. Il apparaît en effet que le canal du taux d'intérêt est de plus en plus homogène dans la zone euro. Mais ce résultat masque le rôle des effets d'offre de crédit qui ont pu induire une hétérogénéité de la transmission de la politique monétaire. La transmission des taux bancaires aux prix immobiliers et à l'ensemble de l'économie demeure dépendante des structures propres à chaque État membre.

Parmi toutes les grandes économies de l'OCDE ou de l'Union européenne, l'Espagne est le pays dont le poids du marché du logement locatif est le plus faible. Cet article s'intéresse aux trois causes possibles de cette atonie. Tout d'abord, la régulation du marché de la location semble y être plus stricte que dans d'autres pays, avec des restrictions actives en termes de contrôle des loyers et de protection contre l'éviction du locataire. Ensuite, la fiscalité a traditionnellement favorisé la propriété. Enfin, le système judiciaire espagnol ne semble pas donner une sécurité juridique suffisante aux propriétaires qui décident de mettre en location un logement. L'ensemble de ces questions sont abordées dans une perspective historique, institutionnelle, internationale et intra-régionale, avec l'objectif d'en évaluer les impacts économiques. L'article présente aussi les réformes qui devraient entrer en vigueur en 2013.

Le marché locatif privé est, depuis maintenant plus d'une décennie, sujet à une crise profonde (hausse des loyers, paupérisation des locataires, mobilité résidentielle bloquée, ...). Dans ce contexte, les pouvoirs publics ont récemment mis en place deux mesures. L'une encadrant l'évolution des loyers dans les zones sous tensions, l'autre agissant sur l'offre par le biais d'un nouveau dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif. Après un état des lieux du marché locatif privé, nous nous proposons d'évaluer l'impact de ces mesures gouvernementales sur les loyers, les taux d'effort supportés par les locataires, les rendements perçus par les propriétaires, ou encore sur la construction. Il ressort de cette étude que l'encadrement, s'il est pérennisé, pourrait certes stopper l'inflation des loyers dans les zones ciblées et avoir un impact positif sur le taux d'effort des ménages les plus modestes, notamment si plusieurs obstacles sont surmontés (maintien de l'offre, transparence de l'information, ...). Concernant le dispositif Duflot, en s'appuyant sur des plafonds de ressources et de loyers trop élevés, il bénéficierait peu aux classes moyennes inférieures, alors même que son coût fiscal s'avère non négligeable. Bien que la régulation du marché locatif paraisse être, dans ces conditions, une équation insoluble compte tenu des attentes des parties prenantes (État, bailleurs privés et locataires), certaines solutions existent comme le développement de l'offre locative sociale ou encore de l'accession sociale à la propriété. Ces solutions, coûteuses mais pérennes, permettraient de détendre durablement un marché locatif privé saturé.

« Bulle » ou « pas bulle » ? La question taraude les observateurs et les acteurs du marché immobilier français. Nous examinons dans cet article les éléments empiriques et théoriques qui expliquent la hausse des prix récente et sa résistance aux retournements conjoncturels. En combinant la notion de bulle économique, les arguments de l'économie spatiale et une analyse d'économie politique, nous suggérons que la valorisation importante de l'immobilier en France est le résultat d'une logique rationnelle et conforte les intérêts des acteurs locaux. Dès lors, la forte valorisation peut être considérée comme une « bulle robuste », à même de résister à des chocs importants. Cette bulle organise un transfert intergénérationnel et peut avoir des effets positifs. Elle peut également renforcer la ségrégation spatiale, alimenter les inégalités territoriales et empêcher d'exploiter les économies d'agglomération possibles. L'analyse est détaillée sur la région Ile-de-France où ces phénomènes sont particulièrement marqués.

La région Ile-de-France est caractérisée par une faible augmentation de l'offre de logements et une hausse importante des prix de l'immobilier. Pour lever la contrainte foncière, la densification, tout au moins dans la proche périphérie de l'hypercentre, paraît une solution envisageable. Nous proposons ici un mécanisme de partage de la valeur créée lors d'une densification importante par la destruction d'un immeuble existant et sa reconstruction avec un nombre d'étages accru. Le partage se veut incitatif pour les propriétaires mais aussi pour les collectivités locales. De fait, pour ces dernières, la densification est à la fois une charge économique, implique des investissements, demande de compenser les perdants à la densification et induit un risque de modification de la base électorale. Si la densification se fait par une augmentation suffisante de l'élévation et dans une zone où les prix au m2 sont élevés, la valeur créée est alors d'un ordre de grandeur suffisant pour renverser les logiques de malthusianisme foncier à l'œuvre. En simulant un tel dispositif sur l'Ile-de-France, il apparaît un potentiel de construction d'un million de nouveaux logements, un investissement des collectivités locales de l'ordre de 60 milliards d'euros et un surcroît d'activité dans le bâtiment de près de 140 milliards d'euros. Le dispositif actuel d'assujettissement de la valeur totale des constructions neuves à la TVA au taux normal devrait être aménagé afin de permettre de financer les incitations nécessaires à une telle opération.

Le Versement pour Sous Densité est une mesure innovante qui a fait son entrée dans la loi française depuis mi-2012 et qui vise à limiter l'étalement urbain en taxant les nouvelles constructions qui n'atteignent pas un Seuil minimal de densité. Ce papier, à travers l'utilisation d'un modèle transport-usage des sols (NEDUM 2D), quantifie les impacts potentiels de cette politique sur l'Ile-de-France et examine les conditions qui lui permettraient de gagner en efficacité tout en limitant les coûts sociaux de sa mise en œuvre. Les résultats de cette étude montrent que si cet outil est correctement utilisé, il peut contribuer à limiter l'étalement urbain tout en augmentant les surfaces construites et donc en diminuant le niveau des prix immobiliers et des loyers. De façon surprenante, il s'agit donc d'une taxe sur la construction qui a pour résultat un accroissement des surfaces des logements. Cependant la mise en œuvre de cette politique est compliquée puisque le choix du Seuil minimal de densité en conditionne largement l'efficacité. Si celui-ci est trop bas le versement peut avoir des impacts contre-productifs comme une accélération de l'étalement urbain. De plus, en fonction de l'objectif privilégié (limitation de l'étalement urbain, accès aux transports en commun, ...), le choix du seuil optimal variera.

Cet article s'intéresse aux différentes sources de dysfonctionnement du marché foncier français et à ses conséquences sur le marché de l'immobilier en termes de prix et d'offre de logements. En France, à l'exception de certaines zones, la rareté du foncier apparaît construite par le jeu des acteurs qui, tout le long de la chaîne, grippe la production de terrains à bâtir. Dans les années 2000, cette insuffisance du foncier, combinée aux règles urbanistiques, s'est traduite par une offre de logements trop faible au regard des besoins. L'article formule plusieurs propositions en vue d'améliorer le fonctionnement du marché foncier français, allant de la simple publication de données sur le foncier à une proposition plus ambitieuse qui assortit la déclaration de constructibilité d'un terrain de l'obligation de construire.

Dans cet article, nous voulons analyser les déterminants des dépenses en rénovation des ménages en faisant la distinction entre les travaux de réparation et les travaux en économie d'énergie (travaux d'isolation du bâti et travaux de remplacement des équipements). Nous souhaitons aussi étudier l'effet des gains énergétiques espérés à la suite d'une rénovation en économie d'énergie sur cette décision d'entreprendre des travaux de rénovation. Pour réaliser cette étude, nous utilisons l'Enquête Logement 2006 de l'INSEE. Toutefois, afin de disposer des gains énergétiques espérés, il est nécessaire de créer de nouvelles variables sur la consommation énergétique des logements avant et après travaux en utilisant un logiciel technique de simulation. Les dépenses de rénovation sont analysées en tenant compte de deux caractéristiques importantes : les dépenses sont censurées en zéro et interdépendantes entre elles. La censure et l'interdépendance sont analysées en utilisant un Tobit multivarié. Comme principaux résultats, nous obtenons que les rénovations en économie d'énergie et les rénovations en réparation ne sont pas expliquées par les mêmes déterminants. Finalement, les gains énergétiques espérés sont des variables clés de la décision d'investir.

On observe entre 1978 et 2006 une forte augmentation du coût du logement (par m2) relativement au revenu des ménages. Cette augmentation de la cherté relative du logement touche particulièrement les ménages jeunes dont les revenus progressent moins vite que l'ensemble des ménages. Malgré cela, les jeunes ménages vivent dans des logements plus grands en 2006 qu'en 1978. Cette évolution qualitative a eu lieu surtout entre 1978 et 1988 ; elle est nettement moins marquée pour les ménages les plus jeunes. L'intégralité de la très forte hausse du coût relatif du logement par m2 se traduit par une hausse du poste logement dans le budget des ménages jeunes. Concernant les conditions de logement, il n'y a pas de sacrifice générationnel : lorsqu'elles vieillissent, les générations les plus récentes bénéficient sans ambiguïté de logements nettement plus grands. Les jeunes résident un peu plus longtemps chez leurs parents, mais ceci s'explique en grande partie par l'allongement des études et la hausse du chômage. Ces éléments plaident pour un réexamen de la situation économique par âge et génération qui tient compte des effets de l'évolution du coût du logement sur le niveau de vie ainsi que sur les transferts de richesse intergénérationnels.

Après quinze ans de croissance quasi-continue des prix de l'immobilier français, les questions sur la solvabilité des ménages sont nombreuses. À partir des enquêtes Patrimoine de l'INSEE, nous étudions le profil des ménages français ayant acheté leur logement durant les années 2000. Il ressort de notre étude descriptive et de nos estimations logit que le niveau de vie est devenu de plus en plus important pour accéder à la propriété, avec un fort impact discriminatoire envers les bas revenus. Un ménage appartenant au premier quartile de revenu a ainsi vu sa probabilité d'acheter son logement baisser de moitié, pour atteindre 8 % dans la seconde moitié des années 2000. En outre, les transferts intergénérationnels semblent concourir de façon croissante à l'acquisition de la résidence principale. Par exemple, le fait de recevoir une donation financière élève fortement la probabilité de devenir acquéreur de son logement dans la seconde moitié des années 2000 alors que l'impact était moindre, voire inexistant, dans la première moitié des années 2000. Nos estimations mettent aussi en évidence que, dans un contexte de prix immobiliers toujours plus élevés, les ménages acheteurs ont moins souvent opté pour de grands logements.