Contenu du sommaire : La ville fragmentée : le lotissement d'hier et d'aujourd'hui

Réflexion sémantique sur l'origine et la polysémie du terme «lotissement» dont l'aspect urbanistique est relativement récent, cette introduction souligne aussi l'ambivalence du mot qui désigne à la fois l'acte de lotir (souvent escamoté dans les études) et le résultat de cette opération. Les lotissements, qui apparaissent tantôt comme lieu privilégié d'un certain consensus social, tantôt au contraire comme lieu de conflits, occupent en tout cas sûrement une place centrale dans la constitution du nouveau type de configuration urbaine qui se dessine aujourd'hui.

Le droit des lotissements n'apparaît véritablement en France qu'avec les lois des 14 mars 1919 et 22 juillet 1924, dans un contexte marqué par la multiplication d'opérations de lotissement réalisées dans des conditions souvent critiquables conduisant à des «lotissements défectueux». En conséquence, les textes régissant les lotissements présenteront pendant longtemps un aspect répressif, ou à tout le moins viseront à encadrer étroitement les opérations. Il faut en fait attendre les années 1 970 pour que la montée du droit de l'urbanisme néo-libéral conduise à une approche nettement plus positive du phénomène, alors que l'on assiste à un extraordinaire essor de la maison individuelle et qu'il est donc urgent de «fabriquer» du terrain à bâtir.

La fondation du Comité Supérieur d'Aménagement et d'Organisation de la Région Parisienne en mars 1928, dans le contexte d'Union nationale instauré par le gouvernement Poincaré, marque les débuts de la planification urbaine en région parisienne. Ses membres, élus, fonctionnaires et techniciens, sont immédiatement confrontés aux conséquences de la crise des lotissements défectueux. La réflexion sur ce phénomène conduit les membres du C.S.A.R.P. a remettre en cause droit de propriété et libéralisme en matière urbaine.

Le phénomène des lotissements en proche banlieue parisienne est abordé à partir d'une recherche pluridisciplinaire sur la formation d'un secteur d'Issy-les-Moulineaux depuis 1881 jusqu'à nos jours. Il apparaît ainsi que le temps fait inévitablement son œuvre, soit pour intégrer progressivement tel ou tel type de lotissement dans la ville, soit au contraire pour maintenir la «mise à part» de tels autres. Il apparaît aussi que l'espace n'est pas la principale caractéristique des lotissements -l'espace décomposé en «unités constitutives» dont on cherche les formes héritées et les transformations ; car si les lotissements présentent (au moins au départ) quelques caractères morphologiques particuliers (à part), c'est en réalité leur structure sociale qui les marque le plus ; et, avec le temps, c'est elle qui assimile ou continue à «ségréger» ces unités, cela spécialement avec la force des représentations sociales des usagers successifs.

Dans les zones rurales en expansion démographique, la formule du lotissement est l'un des moyens d'éviter le développement anarchique de la construction pavillonnaire. Mais les municipalités qui y ont recours se voient souvent proposer des solutions purement techniques et stéréotypées, où les préoccupations d'environnement sont absentes et où les données locales sont rarement prises en compte. L'exemple choisi pour illustrer ce problème est celui d'un village des environs de Lyon.

Les communes imaginent souvent que l'aménagement d'un lotissement les conduira à une stabilisation de la pression fiscale tout en ménageant une marge de manœuvre financière. L'analyse de deux communes rurales, l'une du Maine-et-Loire, l'autre à 44 km. de Paris, infirme cette hypothèse. L'équilibre financier ne peut être atteint sans augmentation notable des impôts locaux. Par ailleurs, le lotissement entraîne la nécessité de nouveaux équipements dont les coûts doivent être pris en compte, y compris ceux qui sont liés au mode de vie urbain en milieu rural des nouveaux venus.

Après une rapide description de l'état du marché foncier dans l'agglomération toulousaine, l'article étudie le rôle et les stratégies d'un des acteurs intervenant dans la production des sols équipés, les lotisseurs : lotisseurs nationaux ou locaux, promoteurs immobiliers, constructeurs de maisons individuelles, entrepreneurs de travaux publics, ou aménageurs publics. L'article analyse ensuite les différentes stratégies qu'ils mettent en œuvre pour rechercher des terrains et les commercialiser, et leurs relations avec les organismes publics ou semi-publics.

Grâce à son appropriabilité et à sa souplesse fonctionnelle, le lotissement de banlieue paraît avoir été un facteur important d'intégration des populations prolétariennes à la «civilisation urbaine moderne». A contrario, les lotissements péri-urbains actuels semblent enserrés dans un corset réglementaire et normatif qui les réduit à une stricte fonction résidentielle et qui leur fait perdre une large part de leur intérêt socio-économique d'intégration.

Antony a plus que sextuplé sa population entre 1901 et 1936 en se couvrant de lotissements défectueux. L'article analyse l'origine géographique et socioprofessionnelle de ces mal-lotis ainsi que leurs relations avec une municipalité obligée bon gré mal gré, dans le contexte des lois de 1919, 1924, 1928 et 1935, de gérer le passif laissé par cette urbanisation sauvage.

La croissance exceptionnelle de la population de Bamako entraîne une consommation anarchique et spéculative des terrains urbains. Les quartiers spontanés regroupent la moitié de la population. Les services municipaux semblent débordés par l'ampleur du phénomène, alors que toute politique souvent motivée par des choix fiscaux, clientélistes ou électoralistes entre en contradiction avec des projets urbanistiques à long terme. La pression d'instances internationales comme le FMI ou la Banque mondiale s'exerce en faveur d'une priorité à l'élargissement de l'assiette fiscale citadine. L'exigence de solvabilité rapide des bénéficiaires de parcelles réglementées renforce les discriminations sociales en favorisant les implantations spontanées, ce qui rappelle certains processus en cours dans les métropoles de certains pays industrialisés.