Contenu du sommaire : La gestion foncière au cœur du devenir des territoires alpins

La question foncière apparait comme un élément crucial dans la gestion des espaces. Les dysfonctionnements spatiaux (banalisation des paysages, étalement urbain,…) et socio-économiques (exclusion des populations les plus fragiles, problème des résidences secondaires,…) ont conduit les collectivités locales en charge des problèmes de gestion de l'espace à réinterroger leur rapport à l'espace. Le désir d'une intervention plus forte sur la ressource foncière se fait d'une façon plus prégnante dans les discours des acteurs politiques en charge de cette question. Mais ils se heurtent toujours aux moyens d'action à utiliser face à une propriété foncière privée occupant une place prépondérante sur leurs territoires. La question de la supra-communalité est alors envisagée pour se soustraire à une dialectique public/privé, en faisant émerger l'idée d'une ressource foncière territoriale. Les processus d'émergence de la ressource foncière territoriale pourraient alors être lus comme un moyen de clarifier les modalités de la gestion foncière à l'échelle d'un territoire supra-communal, par une meilleure connaissance et appropriation des règlements, base de toute modalité d'action collective.

La question foncière apparait comme un élément crucial dans la gestion des espaces. Les dysfonctionnements spatiaux (banalisation des paysages, étalement urbain,…) et socio-économiques (exclusion des populations les plus fragiles, problème des résidences secondaires,…) ont conduit les collectivités locales en charge des problèmes de gestion de l'espace à réinterroger leur rapport à l'espace. Le désir d'une intervention plus forte sur la ressource foncière se fait d'une façon plus prégnante dans les discours des acteurs politiques en charge de cette question. Mais ils se heurtent toujours aux moyens d'action à utiliser face à une propriété foncière privée occupant une place prépondérante sur leurs territoires. La question de la supra-communalité est alors envisagée pour se soustraire à une dialectique public/privé, en faisant émerger l'idée d'une ressource foncière territoriale. Les processus d'émergence de la ressource foncière territoriale pourraient alors être lus comme un moyen de clarifier les modalités de la gestion foncière à l'échelle d'un territoire supra-communal, par une meilleure connaissance et appropriation des règlements, base de toute modalité d'action collective.

Cette contribution montre dans quelle mesure les enjeux et les problèmes actuels en matière de gestion foncière et immobilière dans les stations touristiques des Alpes suisses découlent pour une part importante des incohérences du régime fédéral de l'aménagement du territoire mis en place à la fin des années 1970, régime fondé sur le zonage et excluant quasiment tout instrument foncier, notamment le prélèvement de la plus-value. Dans ces conditions très favorables aux propriétaires fonciers, qui voient par ailleurs la garantie de la propriété foncière encore renforcée par son inscription dans la Constitution fédérale à la fin des années 1960, les « coalitions de croissances » structurant le pouvoir local dans de nombreuses communes touristiques ont généralement produit des zones à bâtir surdimensionnées (et souvent mal situées) qui ont favorisé le développement de l'industrie de la résidence secondaire au détriment de l'immobilier de rente. Face à l'impuissance de la planification et du zonage à limiter ces tendances dont les effets négatifs pour le développement touristique commencent sérieusement à se faire sentir à partir des années 1990, l'on assiste depuis quelques années à la réémergence de la question foncière dans les discussions concernant l'aménagement des stations touristiques, notamment au travers de la mise en œuvre d'instruments fonciers et immobiliers, tels que quotas, contingentements, moratoires ou taxes, intervenant de manière beaucoup plus directe que le seul zonage sur les propriétaires fonciers et immobiliers, modalités d'intervention initialement écartées de la politique d'aménagement du territoire.

Cette contribution montre dans quelle mesure les enjeux et les problèmes actuels en matière de gestion foncière et immobilière dans les stations touristiques des Alpes suisses découlent pour une part importante des incohérences du régime fédéral de l'aménagement du territoire mis en place à la fin des années 1970, régime fondé sur le zonage et excluant quasiment tout instrument foncier, notamment le prélèvement de la plus-value. Dans ces conditions très favorables aux propriétaires fonciers, qui voient par ailleurs la garantie de la propriété foncière encore renforcée par son inscription dans la Constitution fédérale à la fin des années 1960, les « coalitions de croissances » structurant le pouvoir local dans de nombreuses communes touristiques ont généralement produit des zones à bâtir surdimensionnées (et souvent mal situées) qui ont favorisé le développement de l'industrie de la résidence secondaire au détriment de l'immobilier de rente. Face à l'impuissance de la planification et du zonage à limiter ces tendances dont les effets négatifs pour le développement touristique commencent sérieusement à se faire sentir à partir des années 1990, l'on assiste depuis quelques années à la réémergence de la question foncière dans les discussions concernant l'aménagement des stations touristiques, notamment au travers de la mise en œuvre d'instruments fonciers et immobiliers, tels que quotas, contingentements, moratoires ou taxes, intervenant de manière beaucoup plus directe que le seul zonage sur les propriétaires fonciers et immobiliers, modalités d'intervention initialement écartées de la politique d'aménagement du territoire.

Cette contribution entend présenter un état des lieux des mutations foncières dans un espace touristique de haute-montagne. La priorité est donnée à l'observation, le texte s'appuyant sur une base de données nouvellement mise sur le marché de la connaissance par le Notariat de France. Le géographe y trouve matière à réflexion. D'abord, la cartographie du montant des transactions débouche sur une typologie communale qu'il s'agit d'éclairer par des variables socio-qualitatives (origine géographique des individus). La fragmentation socio-spatiale est le résultat de systèmes d'échanges de bien-fonds qui révèlent deux processus résidentiels concurrents. L'article tend à montrer comment un tri sélectif s'opère entre communes, les unes se spécialisant dans l'accueil des populations locales, les autres rejetant à leur périphérie ces mêmes populations. L'observation, à cette échelle, des transactions immobilières, signale le décalage évident qui existe entre la demande locale potentielle et l'offre accessible. Ce sont autant d'éléments soumis à la sagacité des politiques dès lors qu'ils se préoccupent de la question de l'accès aux fonciers (terres et immeubles) des locaux et de la cohésion de leur territoire.

Cette contribution entend présenter un état des lieux des mutations foncières dans un espace touristique de haute-montagne. La priorité est donnée à l'observation, le texte s'appuyant sur une base de données nouvellement mise sur le marché de la connaissance par le Notariat de France. Le géographe y trouve matière à réflexion. D'abord, la cartographie du montant des transactions débouche sur une typologie communale qu'il s'agit d'éclairer par des variables socio-qualitatives (origine géographique des individus). La fragmentation socio-spatiale est le résultat de systèmes d'échanges de bien-fonds qui révèlent deux processus résidentiels concurrents. L'article tend à montrer comment un tri sélectif s'opère entre communes, les unes se spécialisant dans l'accueil des populations locales, les autres rejetant à leur périphérie ces mêmes populations. L'observation, à cette échelle, des transactions immobilières, signale le décalage évident qui existe entre la demande locale potentielle et l'offre accessible. Ce sont autant d'éléments soumis à la sagacité des politiques dès lors qu'ils se préoccupent de la question de l'accès aux fonciers (terres et immeubles) des locaux et de la cohésion de leur territoire.

L'agglomération transfrontalière de Genève souffre d'un déficit de logements récurrent depuis des décennies, et le foncier a clairement été reconnu par les acteurs professionnels locaux comme l'une des conditions essentielles de la résolution de cette situation de pénurie. Le caractère transfrontalier de ce territoire d'étude présente en outre un double intérêt. D'une part, les trois systèmes politico-administratifs en présence constituent un panel de situations relativement diversifiées, et la complexité de la situation – une agglomération, 220 communes mais 3 Etats – a poussé certains des acteurs en présence à considérer cette entité comme un laboratoire d'expérimentations, du point de vue des méthodes de travail, des concertations mises en place, comme des recherches régulièrement conduites en parallèle aux démarches plus opérationnelles. Les travaux conduits concluent sur les quelques points clés susceptibles d'introduire le foncier dans les processus de production urbaine et dans ses interrelations avec les autres domaines qui conditionnent la faisabilité des opérations : la coordination fine avec les autres politiques publiques concernées, le réglage des temporalités pertinentes des différentes étapes, et l'intégration dans une même réflexion systémique liant foncier, projet urbain et équipement des terrains, dans une réflexion de faisabilité financière.

L'agglomération transfrontalière de Genève souffre d'un déficit de logements récurrent depuis des décennies, et le foncier a clairement été reconnu par les acteurs professionnels locaux comme l'une des conditions essentielles de la résolution de cette situation de pénurie. Le caractère transfrontalier de ce territoire d'étude présente en outre un double intérêt. D'une part, les trois systèmes politico-administratifs en présence constituent un panel de situations relativement diversifiées, et la complexité de la situation – une agglomération, 220 communes mais 3 Etats – a poussé certains des acteurs en présence à considérer cette entité comme un laboratoire d'expérimentations, du point de vue des méthodes de travail, des concertations mises en place, comme des recherches régulièrement conduites en parallèle aux démarches plus opérationnelles. Les travaux conduits concluent sur les quelques points clés susceptibles d'introduire le foncier dans les processus de production urbaine et dans ses interrelations avec les autres domaines qui conditionnent la faisabilité des opérations : la coordination fine avec les autres politiques publiques concernées, le réglage des temporalités pertinentes des différentes étapes, et l'intégration dans une même réflexion systémique liant foncier, projet urbain et équipement des terrains, dans une réflexion de faisabilité financière.