Contenu du sommaire : L'immobilier d'entreprise

La localisation des activités de bureau dans l'espace urbain a longtemps été analysée selon une approche strictement fonctionnelle. La tendance géographique des activités de bureau à se concentrer, dans les centre villes, était expliquée par la réduction des coûts de transport de l'information propres à ces espaces (externalité). Il a fallu attendre les années 1980, observer des mouvements importants de déconcentration géographique des activités de bureau vers les communes de banlieue, pour que d'autres théories spatiales soient explorées. Le coût de l'immobilier et, plus largement, les logiques du marché foncier et immobilier (jeu des acteurs de la filière immobilière) sont alors apparus comme des facteurs de localisation de premier ordre. L'article retrace ce cheminement théorique d'une partie de la recherche urbaine (géographique et économique).

Le marché français de l'immobilier de bureau est resté confiné à la Région parisienne jusqu'à la fin des années soixante. Dans cette période, l'Etat joue un rôle déterminant dans les grands projets urbains, comme celui de la Défense, lancé en 1958, qui devient le premier pôle tertiaire d'Europe. L'émergence des marchés de province coincide avec la naissance d'une politique d'aménagement du territoire (DATAR, politique des métropoles d'équilibre, décentralisation). Depuis 1990, le marché de l'immobilier "se mondialise" et se métropolise, avec l'implantation à Paris et dans les métropoles régionales d'un nombre croissant de filiales de groupes étrangers, et la financiarisation croissante du secteur de l'immobilier de bureau, qui favorise l'entrée des capitaux étrangers (62 % des engagements des investisseurs en 2000). Malgré la crise depuis 2000, qui avait été précédée d'une période d'euphorie de trois ans, Paris reste le premier marché de bureaux européen, devant Londres. Lyon, avec notamment le CBD de la Part-Dieu et la rénovation des faubourgs de Gerland et Vaise, est resté longtemps le seul marché significatif de province. Mais l'écart se resserre avec Lille et Marseille, qui ont su tirer parti de l'implantation de nouvelles infrastructures de transport (TGV) pour lancer de grands projets (Euralille, Euroméditerranée). Les réorganisations actuelles du système économique mondial posent une série de questions sur la géographie future du marché de l'immobilier d'entreprises, avec la croissance des pays émergents, le développement des nouvelles formes d'organisation des entreprises et du travail, les problèmes de sécurité (attentats du 11 septembre 2001), qui pourrait favoriser les petites structures et les régions non métropolitaines.

En moins de dix ans, un marché immobilier d'entreprise a émergé en Wallonie. Ce marché a d'abord concerné les bureaux et les commerces (secteur non étudié dans cet article) et plus récemment le semi-industriel. Son développement est fortement lié à l'apparition d'une nouvelle demande induite par la croissance de nouvelles activités de services, par les nouvelles attentes en locaux, environnement et accessibilité ainsi qu'en choix de localisation tant à l'échelle sous-régionale que locale. Il a été largement favorisé par l'arrivée de nouveaux opérateurs immobiliers (promoteurs, investisseurs, agents immobiliers) étrangers et belges et aussi par les pouvoirs publics et plus particulièrement la Région wallonne et surtout les intercommunales de développement. L'émergence de ce marché n'est pas étrangère à l'accroissement de contrastes territoriaux car les projets immobiliers ont généralement tendance à conforter les points forts.

Cet article analyse les relations entre, d'une part, les mutations du marché de l'immobilier, d'autre part l'évolution des politiques publiques et de la gouvernance urbaine à Lisbonne. Sous l'effet de phénomènes liés à la mondialisation-globalisation, mais à une échelle qui reste régionale (européenne), le marché de l'immobilier à Lisbonne, qui était auparavant un marché local, a subi de profondes transformations, avec notamment l'arrivée de sociétés d'investissement étrangères. L'étude de la provenance des investissement étrangers récents montre une nette domination du Royaume-Uni (plus de 50% en 2002). La mutation du système politique portugais, favorisant la décentralisation des pouvoirs et la libéralisation économique, a permis aux institutions locales d'accompagner ce changement sur trois axes principaux : marketing territorial plus agressif, allègement de la fiscalité locale, création de nouvelles zones d'activité, notamment dans le périmètre de "l'Expo 98".

Au début des années 2000, au nord de Paris, dans la Plaine Saint Denis, est aménagé un nouveau pôle d'affaires : Landy-France. La puissance de son affirmation résulte de l'intervention forte des deux principaux acteurs du système de production de l'immobilier de bureaux qui s'associent pour valoriser efficacement les potentialités d'un exceptionnel lieu communicant : une importante Communauté d'Agglomération et une dynamique filière de production d'immobilier d'entreprise. Par ses caractéristiques, Landy-France est expressif des nouvelles tendances qui marquent l'économie et la géographie des bureaux dans l'agglomération capitale. L'opération est exemplaire de la reconquête des anciens espaces industriels fortement dégradés qui continuaient d'altérer les parties nord et est de la première couronne de banlieue; elle est aussi représentative des difficultés rencontrées pour intégrer un pôle d'affaire dans un véritable quartier urbain.

L'intervention publique est le moteur essentiel des programmes d'immobilier de bureau lancés dans l'ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais entre 1985 et 2003. L'inadéquation entre l'offre et la demande explique partiellement le jeu des acteurs privés et publics de la construction de bureaux : l'offre est éclectique mais insuffisante dans certains créneaux ; la demande est faible et affectée d'une forte turbulence. Autant de caractéristiques qui font fuir les investisseurs et les promoteurs en immobilier d'entreprise, plutôt attirés par la métropole lilloise. L'intervention publique, levier de la transformation du système productif de l'ancien bassin houiller par l'amorçage d'un marché de bureaux, n'est pas elle-même sans risque pour les finances des collectivités territoriales et des CCI.

Le passage à une société post-fordiste génère une intensification du renouvellement urbain et de destructions que les opérateurs justifient le plus souvent par l'obsolescence du cadre bâti. L'étude des démolitions du parc immobilier de bureaux dans huit sites tertiaires d'Ile-de-France met en évidence deux grands types significatifs de processus : les démolitions intégrales et les restructurations lourdes. Les rythmes d'utilisation de ces deux formes de démolition contredisent l'hypothèse d'un renouvellement urbain reposant exclusivement sur l'obsolescence des immeubles. Ils montrent au contraire que les opérations de démolition sont fortement dépendantes des caractéristiques des constructions envisagées. Ce processus souligne l'émergence d'une ville de plus en plus flexible.

L'article envisage la question de l'immobilier d'entreprise sous l'angle physique du patrimoine bâti des entreprises industrielles. Il s'appuie sur une analyse des transformations de l'industrie textile du Vogtland, en Saxe, durant les périodes socialiste et post-socialiste. De l'immobilier industriel il retient deux traits majeurs : d'une part, son caractère par définition immobile, peu interchangeable et par conséquent sa capacité à enregistrer les formes du système productif et, d'autre part, sa matérialité, et par conséquent son inertie face au changement. A travers l'immobilier, il questionne ainsi les effets des formes matérielles prises par un système productif sur sa propre évolution  : leurs effets d'inertie bien sûr mais aussi leurs effets "matriciels", leur capacité à orienter les modalités du changement, ceci à l'articulation des sphères physique, économique et idéologique.

Cet article analyse, dans les agglomérations françaises de taille moyenne (inférieure à 400 000 habitants environ), les interventions des collectivités locales pour favoriser le développement de centres d'appels. Parmi les outils employés, la production d'immobilier de bureaux "en blanc", constitue un pari presque obligé pour les collectivités locales. L'étude d'Orléans et de Tours montre, au delà des potentialités diverses de ces agglomérations, l'importance d'une convergence de vues et d'une coordination des actions entre communes, structures intercommunales, chambres consulaires, ou Conseil Général.

La numérisation de l'économie, le rôle grandissant des télécommunications et de l'Internet, ont provoqué l'émergence de nouveaux services, liés à la mise en sécurité des données informatiques, et à l'interconnexion des réseaux de télécommunication supportant le trafic voix et données. Les exigences de continuité et de sécurité de ces services, largement externalisés par les entreprises, ont provoqué l'émergence d'un marché immobilier nouveau, autour de la création de centres d'hébergement et de repli, ou d'hôtels de télécommunication. Ce marché a été durement touché depuis 2001 par la crise du secteur des TIC. Néanmoins, ces installations ont fait preuve de leur pertinence, notamment lors de pannes électriques généralisées qui ont affecté à plusieurs reprises le Nord-Est des Etats-Unis. Aujourd'hui, l'économie des TIC reste un des supports de la rénovation urbaine, par des constructions neuves, ou, le plus souvent, par la réhabilitation du patrimoine industriel et commercial ancien, dont les structures et les localisations sont bien adaptées à la création de "data centers" ou d'hôtels de télécommunication.