Contenu du sommaire : Promoteurs immobiliers, bailleurs sociaux, collectivités locales

Cet article interroge les partenariats qui se développent entre bailleurs sociaux et promoteurs immobiliers à l'occasion de la production de logements locatifs sociaux par ces derniers. Il propose d'observer les conséquences du développement de ce mode de production appelé « VEFA-HLM » qui ouvre une nouvelle scène de négociation entre bailleurs sociaux, promoteurs immobiliers et collectivités locales. Il analyse les reconfigurations des logiques d'acteurs à l'œuvre dans la production du logement et de la ville, dans le sens d'une incorporation grandissante des règles de marché.

L'activité de production de logements locatifs sociaux se trouve contrainte, particulièrement depuis le début des années 2010, par une augmentation des coûts de production et par une diminution des ressources à la disposition des organismes HLM. Ceux-ci recherchent en conséquence des marges de manœuvre financière nouvelles. Parmi les dispositifs envisagés, des formes de péréquation entre produits immobiliers sont mobilisées de façon croissante : elles consistent à utiliser, dans certains types d'opérations, les bénéfices produits par la réalisation de logements en accession à la propriété pour faciliter la production de logements locatifs sociaux. En rendant compte des stratégies mises en œuvre par des organismes HLM dans le Bordelais, ce texte montre que de telles péréquations sont rendues possibles, d'une part, par l'abaissement progressif des « frontières » entre filières de la production immobilière et, d'autre part, par la traduction opérationnelle de l'injonction à la mixité sociale. Il cherche de plus à établir le rôle central de la maîtrise de la plus-value foncière pour la production de logements locatifs sociaux.

Cet article analyse les recompositions des interventions foncières communales et intercommunales en matière de production de logements entre 2002 et 2015. Nous observons l'évolution des choix effectués par les collectivités locales en ce qui concerne les espaces d'intervention, les types de logements concernés et les modalités d'intervention. Nous nous demandons dans quelle mesure ces changements correspondent à un positionnement nouveau des collectivités vis-à-vis des logiques marchandes de production de logements. A partir des cas de deux agglomérations moyennes, nous montrons que les interventions foncières des communes et EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) connaissent un double mouvement de diffusion aux petites communes et de recentrement au sein des tissus urbains, et que ces interventions s'orientent de plus en plus vers le logement social et collectif. Cela conduit à l'abandon progressif de certains segments, notamment la maison individuelle en extension urbaine, ce qui pose une question essentielle de maîtrise de la croissance. Nous montrons par ailleurs que les modes d'action foncière évoluent, dessinant un nouveau rapport des collectivités aux logiques marchandes de production de logements, sans pour autant qu'il soit possible de conclure uniquement à un renforcement des logiques marchandes, mais plutôt à une recomposition des rôles entre public et privé.

La production de la ville relève d'interactions multiples entre acteurs, ce qui brouille les limites entre actions publique et privée. Dans cet article, nous étudions les jeux d'acteurs dans le cadre d'un outil emblématique de l'aménagement en France, souvent associé à l'action publique, les Zones d'aménagement concerté (ZAC). Nous y montrons que l'évolution des processus urbanistiques et économiques depuis une vingtaine d'années tend à transformer la ZAC en un outil d'aménagement parmi d'autres dans « la coproduction des projets urbains ». Toutefois, la ZAC est aussi une bonne illustration du fait que l'intervention publique reste plus prégnante que ce qu'on pourrait a priori croire. En s'en donnant les moyens financiers et humains, c'est encore clairement le public qui y cadre les interactions entre acteurs. Nous montrons également que, loin de constituer uniquement une contrainte, l'établissement de règles du jeu relativement strictes mises en œuvre par les collectivités constitue aussi des opportunités pour les opérateurs fonciers et immobiliers. D'une part, ceci reflète l'aspiration des aménageurs et des promoteurs immobiliers, non pas à une dérèglementation et à une mise en concurrence la plus libre possible, mais à l'établissement de règles (de droit des sols, de prise en charge financière des opérations) clairement établies et stables. D'autre part, l'action publique se recompose plutôt qu'elle ne disparaît. Les logiques jusqu'alors principalement privées de gestion et de négociation ne proviennent pas uniquement des acteurs privés, mais aussi des collectivités locales elles-mêmes. L'action de ces dernières est désormais marquée par l'objectif central d'offrir des conditions favorables aux financements de tout ou partie des projets par des capitaux privés.

Cet article traite du rôle des grands opérateurs immobiliers privés dans la production de la ville en zone dense, à travers la place qu'ils occupent sur le marché de l'aménagement. Fondé sur une observation participante de dix-huit mois auprès d'un de ces opérateurs, il décrit le modèle économique et organisationnel des projets urbains en zone dense orchestrés par le secteur privé. Les conclusions interrogent le modèle français de production de la ville dans les zones denses métropolitaines, entre nécessité d'investissement privé et de régulation publique.

À partir des discours tenus lors d'une journée d'étude sur la « ville inclusive » mêlant chercheurs et acteurs opérationnels, cet article explore le sens d'une expression qui tend à se diffuser dans les milieux professionnels et scientifiques sans réel appui théorique. Le texte propose une analyse des processus de légitimation de ce terme et de la construction de son contenu référentiel. Les discours montrent que ce qui est présenté comme un concept est davantage un mot d'ordre de l'action, un outil de gestion et un moyen de rationaliser le projet urbain. Derrière son caractère consensuel, on peut aussi lire une tendance à invisibiliser les rapports de domination au sein de la ville et à proposer une vision de l'habiter centrée sur la rationalité économique et la satisfaction des désirs individuels. Cet article pointe enfin des questionnements sociologiques sur les rapports entre chercheurs et acteurs opérationnels dans un tel contexte. Les trajectoires et positions de chacun révèlent des rapports différents vis-à-vis de la réflexion et de l'action sur la ville.